пятница

28 февраля

2020 г.

Сообщить новость

13-Feb-2020 11:20

"Южная правда", № 12 (24037)

ЭКОНОМИКА (статья)

Рынок недвижимости: цены пошли в рост

201077

Украинский рынок жилья начал оживляться. Ведущие эксперты отрасли, проанализировав динамику изменения числа сделок и цен на объекты, уверяют в том, что рынок недвижимости прошел свое дно и имеет все предпосылки к росту. Насколько устойчивыми будут эти тенденции? Не захлебнется ли этот едва наметившийся рост? И чего ожидать от рынка его участникам: как продавцам, так и покупателям? Как поведут себя цены в регионах, в том числе и в Николаеве? Попробуем разобраться.


Следует отметить, что ситуация с недвижимостью сильно разнится по регионам и городам, зависит она и от категории жилья. И, само собой разумеется, есть существенные отличия в поведении первичного и вторичного рынков. Кроме того, динамика цен сильно зависит от состояния жилья, его расположения, года постройки. Поэтому внутри рынка могут быть совершенно противоположные тенденции.


Вначале остановимся на первичном рынке жилья в Украине. Напомним, в 2017 году произошел «скачок» - на рынок вывели большое количество «квадратных метров» жилья. Эксперты связывают это с кризисом перепроизводства. Далее в 2018 году произошел спад объемов введения жилья в эксплуатацию, который достиг 25%. В 2019 году это падение усилилось уже до 36%. Что касается роста сделок на первичном рынке недвижимости, то эксперты подчеркивают, что он в значительной мере объясняется вбросом в продажу большого числа объектов, построенных в предыдущие годы. Ведь средний срок их реализации - порядка трех лет. 


А что же у нас с ценами по классам жилья на первичном рынке? Например, если взять Киев, то там за последние пять месяцев жилье эконом-класса в новостройках подешевело на 12,7%. А в комфорт-классе подорожало на 4,3%, бизнес-классе увеличилось на 1,9%, а вот элитное подешевело на 1,89%. В других крупных городах новостройки также демонстрируют разнонаправленную динамику по разным классам жилья. Но в целом и там, и в столице недвижимость прибавила в цене. Пик этого прибавления пришелся еще на минувшее лето, далее цены немного просели, но все равно они выше, чем год назад.


В Николаеве на первичном рынке отмечался рост цены на 1- и 2-комнатные квартиры, хоть и не значительный. При этом наиболее подорожали 2-комнатные квартиры. Но у нас в городе, как, впрочем, и в большинстве других областных центров, новостройки занимают скромную долю на рынке недвижимости. 


Поэтому людей все-таки больше интересует, что же происходит со вторичной недвижимостью. Она в целом по Украине также подорожала. Так, по информации руководителя агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрея Романова, в среднем с начала года цены выросли на 5 - 7%. Схожие цифры называют и другие эксперты. Подчеркивается, что данное удорожание произошло в основном за счет столицы и других крупных городов. При этом спрос сконцентрирован в основном в сегменте бюджетного жилья стоимостью до 80 тысяч долларов. На такие квартиры приходится 80% сделок.


А вот в городах поменьше вторичный рынок по большинству классов проседал. Заметим, что официальная статистика, оперирующая ценами в гривнях за метр квадратный, не всегда понятна для неспециалиста, поэтому мы будем приводить цены в долларах США, поскольку цены за конкретное жилье на вторичном рынке называются именно в них. Так, сегодня можно приобрести 2-комнатную «чешку» общей площадью 50 м кв. в центре Николаева за 25 тысяч у. е. За кирпичную «хрущевку» в Лесках просят меньше - 22 тысячи у. е.


3-комнатные квартиры стоят несколько дороже, но не очень. Так, к примеру, свою 3-комнатную «хрущевку» в Лесках хозяева оценили в 22,8 тысячи у. е. Опять же, торг никто не отменял. Год назад за подобные квартиры (2- и 3-комнатные) просили несколько большие суммы. Об этом в частных беседах говорят и сами риелторы. Хотя, как вы сами понимаете, хороший посредник должен убедить продавца выставить цену поменьше, а покупателя «уболтать» на цену побольше.


Что касается однокомнатных квартир, то их цена в Николаеве варьируется в пределах от 11 до 24 тысяч у. е. Хотя однокомнатная квартира-студия на Намыве совсем недавно «ушла» за 30 тысяч. Правда, вместе с мебелью и теплыми полами. Учитывая такой большой разбег цифр, давайте рассмотрим ситуацию в этом сегменте на конкретном примере. 


Свою однокомнатную квартиру ее хозяйка Г. решила продавать еще более года назад. Тогда после изучения предложений на рынке недвижимости Николаева и консультаций со знакомым риелтором она оценила ее в 20 тысяч у. е. Но год назад эта цифра показалась ей не вполне адекватной, поэтому она взяла тайм-аут в надежде на скорый рост цен. Не последнюю роль сыграло и мнение некоторых аналитиков об ожидаемом в Украине росте цен на недвижимость. И цены в среднем по стране действительно выросли, но, как мы уже говорили выше, это произошло за счет Киева, Одессы и других крупных городов.


А вот у нас в Николаеве стоимость таких квартир, наоборот, снизилась. И прошлым летом Г. была вынуждена поставить уже более низкую цену за свою однушку - 19 тысяч у. е. Однако через некоторое время и ее снизила до 18. Но даже за такую стоимость квартиру продать пока не удается. В данном случае речь идет об однокомнатной квартире на средних этажах кирпичного дома в самом центре города, но без ремонта. 


Следует отметить, что сейчас на рынке недвижимости «бал правят» покупатели. Таковых в Николаеве не очень много, причина банальна - нехватка денег. Ведь взять и выложить пару десятков тысяч долларов для наших сограждан совсем не просто. Большинство тех, кто располагает такими средствами, уже давно решили свои жилищные проблемы. А те, кто сегодня нуждаются в их решении, не обладают достаточными суммами. Исправить ситуацию могли бы ипотечные кредиты с посильными процентами, но с этим после кризиса 2008 года как-то не складывается.


Обойтись без ипотечного кредита очень тяжело: размеры украинских зарплат несопоставимы со стоимостью квартир. В какой-то степени исправить ситуацию помогает «заробитчанство». Но и здесь начали намечаться негативные тенденции. Люди сокращают перевод денег в Украину. Ранее заработанные «за бугром» деньги часто шли на покупку отечественной недвижимости. Сегодня тенденции несколько поменялись: работающие за рубежом люди все чаще стремятся забрать свои семьи к себе - за границу.


Это что касается покупателей. В свою очередь, продавцы зачастую, видя в продаже своей недвижимости чуть ли не единственный шанс существенно поправить свое материальное положение, очень неохотно идут на дальнейшее снижение цены. Да и сам торг в большинстве случаев ограничивается несколькими сотнями долларов.


Возвращаясь к вышеупомянутой квартире в центре, отметим, что ее хозяйка, отчаявшись продать свое жилье за хорошую цену, склонна перейти к его сдаче в долгосрочную аренду. И эта тенденция широко распространена. Более того, на общенациональном уровне эксперты даже рекомендуют девелоперам системно налаживать сотрудничество с инвесторами, заинтересованными в покупке жилья с целью последующей сдачи в аренду.
В целом рынок вторичной недвижимости также выходит из ценового застоя. Резкого роста цен на квартиры не ожидается, но и дешеветь «вторичка» дальше не будет. Эксперты уверены, что рынок прошел свое дно. Но динамика цен сильно зависит от состояния жилья, его расположения, года постройки. Поэтому внутри рынка могут быть совершенно противоположные тенденции.


С одной стороны, это рост цен на квартиры в новых домах на 3 - 5% и более. С другой, старое жилье со сроком эксплуатации от 30 лет продолжит дешеветь. Особенно это касается «хрущевок». И еще один нюанс - сегодня покупатели стремятся приобрести жилье, в котором уже сделан ремонт.


 

Александр  МИРОШНИЧЕНКО.