понедельник

12 ноября

2018 г.

Сообщить новость

23/10/2018 07:00

Рынок земли: продавать или подождать

582168

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что без кредита МВФ нас ждут очень большие проблемы. Ценой за него должно стать повышение тарифов на газ. Есть и другие условия: сбалансированный бюджет, активизация борьбы с коррупцией и т. д. Но они - головная боль проворовавшихся чиновников и депутатов. Тогда как тарифы на газ очень болезненный вопрос для всего народа. Собственно говоря, сейчас кредиты нужны для своевременного погашения старых долгов: в период 2007 - 2013 годов были не только растрачены валютные резервы страны, но и брали в долг для проедания (вспомните Евро-2012, искусственную стабильность гривни и т. д.).
Сейчас долговая нагрузка Украины в целом снижается. Мы начинали 2017 год с уровнем отношения госдолга к ВВП - 80%, вошли в 2018 год с показателем 73%, а к середине 2018 года имели уже 63%. Однако пик выплат придется на 2019 год. И тут нам без кредита МВФ не обойтись. Более того, эксперты утверждают, что одного этого кредита для нас недостаточно. Но для получения следующего МВФ опять поставит условия. И очень вероятно, что таковым станет отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Каковы же плюсы и минусы данного шага? И сколько будет тогда стоить земля, в частности, на Николаевщине?

Мораторий отбивает охоту заботиться о земле

Следует отметить, что в экспертной среде сегодня уже окрепла уверенность, что мораторий на продажу в Украине земель сельхозназначения будет снят. Отношение же к самому мораторию осталось двояким.
Главный козырь противников рынка земли - угроза тотальной скупки сельхозугодий иностранцами. Свою позицию они подкрепляют железным аргументом - если бы мораторий отсутствовал, то земля давно бы оказалась в руках олигархов. Да не просто олигархов, а иностранцев. Да не просто иностранцев, а в значительном числе тех, кто является сторонником Кремля. И тогда в 2014 году мы бы еще столкнулись с проблемой обеспечения продовольствием.
Другой аргумент сторонников моратория: рынок земли приведет к быстрому и полному обнищанию сельских жителей. А село как традиционная опора украинской нации будет уничтожено. Интересное наблюдение, некоторые политсилы (их относят к популистам) не так давно перешедшие в оппозицию, сейчас категорически против продажи земли. Однако их представители уже давали понять, что в будущем, при соблюдении некоторых условий (видимо, главное из которых, их приход к власти) они могут поддержать отмену моратория.
Кроме того, против рынка земли выступают многие мелкие аграрии. Их позиция обусловлена конкретными опасениями. А именно: нехваткой средств для приобретения тех площадей сельхозугодий, которые они сегодня обрабатывают. В нынешних условиях им также малодоступен и банковский кредит для этих целей. Вместе с тем существенное уменьшение обрабатываемых площадей не только ухудшит их экономические показатели, но и поставит эти хозяйства на грань выживания.
Однако большая часть аналитиков уверена, что и сам мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения является определенным фактором риска. Ибо он сдерживает рост производительности, приводит к перекосам в структуре аграрного производства.
По словам директора Всемирного банка по делам Украины Сату Кахконена, мораторий препятствует массовому приходу инвестиций в АПК. Ведь сегодня просто нет резона налаживать систему орошения или заниматься разбивкой садов или, тем более, виноградников. Ведь отдача от них не придет через год-два. И, как результат, украинский агросектор сегодня характеризуется высокой долей производства сырья. Вместе с тем во многих случаях Украина ввозит из-за рубежа агропродукцию с высокой добавленной стоимостью.
По мнению С. Кахконена, мораторий негативно влияет и на другие базовые факторы, например, отношение к земле. Сегодня все крупные агрокомпании и значительная часть фермеров работают на арендованных площадях. И у них нет уверенности, что они будут обрабатывать эти поля не только через десять, но и через пять - семь лет. А раз так, то зачем утруждать себя такими вещами, как севообороты, соблюдение агротехнических приемов и так далее, если неизвестно, кто будет арендовать это поле уже в недалеком будущем.
В итоге даже при высоком качестве украинских черноземов отдача от них одна из самых низких в Европе. Так, например, по данным Всемирного банка, в среднем один гектар украинских сельхозугодий приносит добавленную стоимость в размере менее 500 долларов. Тогда как в соседней Польше этот показатель превысил 1000 долларов, в ФРГ - 1,5 тысячи, а во Франции подбирается к 2,5 тысячам.

Сколько стоит земля на Николаевщине

Один из самых животрепещущих вопросов - сколько будет стоить земля сельхозназначения после отмены моратория. Но вначале уточним - сколько она стоит сейчас. Да, да, мораторий мораторием, но кто очень хочет купить землю, тот покупает ее уже сегодня и делал это еще позавчера - схем предостаточно. По утверждению финансового аналитика Александра Паращия, цена одного гектара земли в Украине в среднем лежит в пределах 1000 - 1500 долларов. Это если речь идет о черноземах. Причем, например, в Черкасской области стоимость доходит до 2000 долларов и более, а вот в Николаевской редко превышает 1000. А ведь качество нашего чернозема не хуже, тогда в чем же дело?
По словам заведующего кафедрой почвоведения и агрохимии Николаевского национального аграрного университета, доктора сельскохозяйственных наук, профессора С. Черного, на Николаевщине находится порядка 0,5% (это огромная цифра) всех мировых черноземов. И их качество одно из самых высоких в Украине. Но С. Черный утверждает, что на цену конкретного участка земли влияют несколько факторов, и критерии качества гумуса сегодня не самые главные. Здесь имеет значение и степень засушливости той или иной области, и удаленность участка от автотрасс, и расстояние до портов, и многое другое.
Для того чтобы спрогнозировать стоимость гектара земли после отмены моратория, лучше всего обратиться к опыту стран Восточной Европы. Так, в Польше или Словакии к моменту введения рынка земли цена была примерно аналогична нашей - порядка 1000 долларов за гектар. Сегодня в этих странах она лежит в пределах 5 - 10 тысяч долларов за гектар. И это при том, что качество земли там хуже. Однако, как уже говорилось, цена определяется не только качеством. Например, в Германии она еще выше, а все потому, что стоимость земли в Европе привязана к такому критерию, как успешность развития АПК той или иной страны.
Открытие рынка земли имеет еще один аспект. С одной стороны, элементарная справедливость требует, чтобы человек имел возможность продать свою собственность. С другой, массовая продажа земли нынешними владельцами, и, как следствие, скупка ее олигархами (в том числе и через подставных лиц) могут полностью перекроить «список владельцев» и спровоцировать негативные социальные последствия. Опасения от такого развития событий развеял ответ С. Черного - владельцев земельных паев можно разделить на три группы: одни продадут землю сразу после снятия моратория, другие продадут, дождавшись более высокой цены, а третьи не продадут землю никогда.
Следует также отметить уверенность экспертов в том, что после отмены моратория цена аренды земли вырастет. Этот рост начнется с определенной задержкой, но будет существенным. Так, по словам эксперта в земельных вопросах Дениса Низалова, сегодня рента от использования пашни в Украине (включая сборы, прибыль, плату за аренду) лежит в пределах 200 - 450 долларов за гектар. При этом в 2017 году владелец пая в среднем получал 50 - 55 долларов с гектара, а прибыль агропроизводителя колебалась от $130 до $390 за гектар. Другими словами, владелец земли получал всего до 25% ренты от использования пашни. Вместе с тем, по утверждению Д. Низалова, во многих странах с развитым рынком экономическая рента от земли распределяется между владельцем и арендатором 50 на 50.
Вывод: спешить с продажей земли не стоит в любом случае. Ведь наша земля - это действительно огромное богатство, которым нужно правильно распорядиться.

Домоклов меч штрафов

Есть еще один аспект, который делает продление моратория на продажу земли негативным фактором. Дело в том, что МВФ не единственная международная структура, которая «намекает на отмену моратория». Некоторым владельцам земельных паев, желающим продать их, надоело «ждать у моря погоды», и они обратились в Европейские судебные инстанции. А Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) весной сего года взял да и вынес решение. В его постановлении подчеркивается, что мораторий на куплю-продажу сельхозземель нарушает Европейскую конвенцию о защите прав человека, а также право граждан распоряжаться своей собственностью, которое гарантированно Конституцией Украины.
По мнению экспертов, комментирующих решение ЕСПЧ, у украинских властей есть полное право решить, когда и как именно запускать оборот пашни. Но годами продлевать мораторий Украина уже не сможет, иначе попадет под санкции.
Пока что финансовых санкций к нашему государству ЕСПЧ не вводит, разве что только возмещение истцам по 3000 евро судебных издержек, которые они понесли, обратившись к европейской фемиде. Но если в течение определенного временного отрезка Украина не решит вопрос с мораторием, то европейские судьи перейдут к практике быстрого и почти автоматического присуждения денежной компенсации заявителям с исками на ограничение в продаже сельхозземель. А для украинского государства это будут уже ощутимые финансовые потери. Ведь эксперты называют сумму, превышающую 20 млрд евро.

Александр МИРОШНИЧЕНКО. _ "Южная правда", № 118 - 119 (23892 - 23893)